實(shí)施細則對地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購房人和金融機構等四個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要參與者的行為進(jìn)行強力約束，排除了部分市場(chǎng)參與者合謀提高房?jì)r(jià)的可能。

3月1日，“國五條”實(shí)施細則發(fā)布，充分彰顯了國務(wù)院從嚴調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。其中，“對出售自有住房按轉讓所得的20%計征”的內容，引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛熱議。有一種傾向性的市場(chǎng)意見(jiàn)認為，這一規定或將導致二手房市場(chǎng)供應大幅下降，購房需求向新建商品住宅轉移，進(jìn)一步加劇新房供不應求矛盾，推升新房?jì)r(jià)格。

筆者以為，持有這種擔憂(yōu)不無(wú)道理，但不要低估參與國務(wù)院決策相關(guān)人士的智商與經(jīng)驗。相信國務(wù)院有關(guān)人士在討論按照20%稅率計征住房資本利得稅時(shí)，對此已經(jīng)進(jìn)行過(guò)熱烈討論和綜合權衡。且“國五條”實(shí)施細則明確了地方政府制定新建商品住宅價(jià)格控制目標的任務(wù)、增加普通商品住房及用地供應以及加強市場(chǎng)監管和預期管理，基本消除了新房上漲的隱患。

首先，落實(shí)城市新建商品住宅價(jià)格控制目標的問(wèn)責機制將更加健全。實(shí)施細則進(jìn)一步明確了省級和城市政府調控房?jì)r(jià)的責任，要求在一季度對社會(huì )公布新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。而新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標要剔除保障性住房因素影響，從而避免了地方政府通過(guò)保障性住房?jì)r(jià)格拉低新建商品住房?jì)r(jià)格以實(shí)現價(jià)格控制目標的變通做法。同時(shí)，實(shí)施細則更加強調問(wèn)責，對約談和問(wèn)責的情況進(jìn)行了列示。因此，實(shí)施細則對地方政府行為的約束更強，指導作用更大，政策執行搞變通的可能下降，新房?jì)r(jià)格上漲幅度將受到嚴格調控。

第二，增加普通商品住房及用地供應，緩解部分城市新房供應不足。實(shí)施細則對2013年住房用地供應數量提出了約束性指標，即不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應量。若部分城市住房供需矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力較大，還要進(jìn)一步增加年度住房用地供應總量。由此可見(jiàn)，雖然實(shí)施細則對住房資本利得按照20％計征，有可能會(huì )導致需求向新建商品房轉移，但與此同時(shí)，普通商品住房供應大幅增加，可大大減少需求壓力。特別是“國五條”出臺后，觀(guān)望情緒彌漫，部分購房需求會(huì )延后。

第三，加強市場(chǎng)監管和預期管理，對開(kāi)發(fā)商哄抬新房?jì)r(jià)格情況進(jìn)行嚴厲打擊。實(shí)施細則從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強化商品房預售許可管理，提高了商品房預售門(mén)檻。要求嚴格執行“一房一價(jià)”規定，要求開(kāi)發(fā)商按照申報價(jià)格對外銷(xiāo)售。對預售方案報價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉建設部門(mén)指導，或沒(méi)有實(shí)行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書(shū)。對存在閑置土地和炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)施細則提出要建立聯(lián)動(dòng)機制，加大查處力度。

綜上分析，實(shí)施細則在穩定房?jì)r(jià)方面的相關(guān)規定環(huán)環(huán)相扣，對地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購房人和金融機構等四個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要參與者的行為進(jìn)行強力約束，排除部分市場(chǎng)參與者合謀提高房?jì)r(jià)的可能。因此，即使按照20％稅率對住房資本利得征稅，可能會(huì )導致部分需求向新建商品住宅轉移，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)懾于政策約束，也不會(huì )貿然提高新房?jì)r(jià)格。同時(shí)，新建商品住宅供應增加，可吸收這部分增量需求。而限購政策從嚴執行，明顯減少投資投機性對新建商品住宅的需求，外地人購房需求也會(huì )受到抑制。因此，新房?jì)r(jià)格上漲或不足慮。