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經(jīng)濟增長(cháng)乏力 下半年或繼續刺激住房消費

2015-11-19 15:25:53 來(lái)源:本站 字體大?。?span id="7fufphn" class="small current">TTT
[摘要] 21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統人士采訪(fǎng)獲悉,雖然樓市短期向好,但支持自住和改善性住房需求,穩定住房消費,穩...
    21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統人士采訪(fǎng)獲悉,雖然樓市短期向好,但支持自住和改善性住房需求,穩定住房消費,穩定和促進(jìn)現行樓市交易量仍將是下半年的住建系統的重點(diǎn)任務(wù)。

房地產(chǎn)政策持續寬松的背后,是房地產(chǎn)之于宏觀(guān)經(jīng)濟的地位被重新定義。

住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,目前經(jīng)濟下行壓力較大,在消費增長(cháng)緩慢、出口復蘇乏力的形勢下,投資作為三駕馬車(chē)之一拉動(dòng)經(jīng)濟的作用舉足輕重,尤其房地產(chǎn)對拉動(dòng)全社會(huì )投資增長(cháng)的作用愈發(fā)顯著(zhù)。也因此,房地產(chǎn)的地位也從過(guò)去的抑制轉為支持。

“2015年的房地產(chǎn)政策的寬松程度歷史罕見(jiàn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強如是告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理過(guò)去5年的樓市政策發(fā)現,2010年,中央頒布國十一條、新國十條等號稱(chēng)史上最嚴厲調控政策,一些房?jì)r(jià)過(guò)高的城市相繼出臺限購令,2011年新國八條出臺,再次上調二套房貸首付比例和貸款利率,進(jìn)一步擴大限購范圍。2012年中央對國家的房地產(chǎn)采取有保有壓,穩中有松的調控政策;2013年,中央出臺國五條加碼調控。

2014年以后,此前的限購、限貸等限制性樓市政策紛紛取消,且在2015年從“抑制”轉為支持住房消費,并出臺了多個(gè)利好政策,央行持續降準、降息,其中,一年期存貸款基準利率已接近十年來(lái)最低水平。住房公積金的貸款利率也是近20年最低。各地也頻頻推出住房補貼等明顯刺激樓市的政策。

需要注意的是,本輪支持住房消費的政策并不會(huì )因為短期部分城市的成交利好而改變,并將在下半年持續寬松。

21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統人士采訪(fǎng)獲悉,雖然樓市短期向好,但支持自住和改善性住房需求,穩定住房消費,穩定和促進(jìn)現行樓市交易量仍將是下半年的住建系統的重點(diǎn)任務(wù)。

房地產(chǎn)政策持續寬松的背后,是房地產(chǎn)之于宏觀(guān)經(jīng)濟的地位被重新定義。

住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,目前經(jīng)濟下行壓力較大,在消費增長(cháng)緩慢、出口復蘇乏力的形勢下,投資作為三駕馬車(chē)之一拉動(dòng)經(jīng)濟的作用舉足輕重,尤其房地產(chǎn)對拉動(dòng)全社會(huì )投資增長(cháng)的作用愈發(fā)顯著(zhù)。也因此,房地產(chǎn)的地位也在2015年拔到前所未有的高度,從過(guò)去的抑制轉為支持。

也因此,穩定住房消費成為2015年的樓市調控主題,也是住建系統2015年的首要任務(wù)。

樓市回暖

一系列樓市托舉政策,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛剛過(guò)去的5月,明顯回暖。

6月11日,國家統計局發(fā)布2015年1-5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況數據。

5月單月,全國商品房銷(xiāo)售面積上漲15%,銷(xiāo)售額大漲24.3%,房地產(chǎn)投資也完成8623億元,增長(cháng)2.4%,環(huán)比提高1.9%。

5月份的數據轉好也結構性地改善前5月的樓市數據。前5月,全國商品房銷(xiāo)售額為2.44億元,增長(cháng)3.1%,此前的1-4月份為下降3.1%。這也是2014年年初以來(lái)首次正增長(cháng)。

商品房成交量的回溫也直接體現在商品房的待售面積上,截止到5月末,商品房待售面積65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米。

另從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標來(lái)看,前5月,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.23萬(wàn)億元,同比增長(cháng)5.1%,增速比1-4月份回落0.9%,回落幅度比1-4月份減緩1.6%。

國家統計局投資司高級統計師王寶濱談及市場(chǎng)回溫的原因稱(chēng),一是房地產(chǎn)調控政策效果開(kāi)始顯現,市場(chǎng)預期發(fā)生轉變,購房者信心有所恢復;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構適時(shí)優(yōu)化推盤(pán)和策略定價(jià),積極去庫存,現有庫存中的優(yōu)良部分逐步消化;三是房?jì)r(jià)基本穩定有利于購房需求平穩釋放。

樓市上半場(chǎng)的回暖,將對宏觀(guān)經(jīng)濟的支撐起到重要作用。

日前央行研究局首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿領(lǐng)銜撰寫(xiě)的《2015年中國宏觀(guān)經(jīng)濟預測(年中更新)》指出,作為經(jīng)濟增長(cháng)重要力量的房地產(chǎn)業(yè)在今年前幾個(gè)月持續低迷,也是經(jīng)濟增速放緩的原因之一。

根據央行的估算,房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)在2-3個(gè)季度后將傳導到房地產(chǎn)投資,因此估計下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減速的勢頭將得到緩解。

值得一提的是,商品房成交量的回暖也讓房地產(chǎn)投資的先行指標轉好。

王寶濱稱(chēng),一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開(kāi)工面積作為分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢的先行指標。前兩個(gè)指標分別反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩大要素資金和土地的情況,新開(kāi)工面積反映了未來(lái)投資的增長(cháng)潛力。

根據國家統計局數據,1-5月份,3個(gè)先行指標同比降幅均收窄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45966億元,下降1.6%,降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn);房屋新開(kāi)工面積50305萬(wàn)平方米,下降16.0%,降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn);土地購置面積7650萬(wàn)平方米,同比下降31.0%,降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

劇烈分化的市場(chǎng)

政策向好,樓市回溫,預期逆轉,開(kāi)發(fā)商懸著(zhù)的心逐漸放下,但庫存高位的三四線(xiàn)城市仍然未見(jiàn)明顯好轉。

雖然樓市在過(guò)去的4、5月份明顯回暖,但在產(chǎn)業(yè)和人口導入的差異下,不同城市之間的樓市存在明顯的差異。

從商品房銷(xiāo)售來(lái)看,根據國家統計局統計數據,前5月,40個(gè)重點(diǎn)監測城市商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)1.7%、銷(xiāo)售額增長(cháng)5.8%。

相比之下,非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積仍處于下行趨勢,分別下降1.5%和0.2%。

房地產(chǎn)投資的數據表現亦如是。1-5月份,40個(gè)重點(diǎn)監測城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17790億元,同比增長(cháng)6.8%;非重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14501億元,增長(cháng)2.9%。

據悉,重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高于同期全國投資增速1.7個(gè)百分點(diǎn),高于非重點(diǎn)城市3.9個(gè)百分點(diǎn)。

中房協(xié)名譽(yù)會(huì )長(cháng)朱中一也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,目前不同省區、城市之間差異明顯,從城市來(lái)講,一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積上升明顯,而多數三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售不暢的狀況沒(méi)有明顯改善。

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,一線(xiàn)城市以及部分重點(diǎn)城市在剛剛過(guò)去的5月創(chuàng )年內成交高位。與之相對應的是,三四線(xiàn)城市仍庫存高企,部分三四線(xiàn)城市的去化周期更是高達22.9個(gè)月。

也因此,朱中一稱(chēng),本次樓市調控擯棄此前的一刀切,強化各地方政府調控的主體責任,這也就要求各地基于當地樓市政策,出臺針對性的調控措施。

而在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),在產(chǎn)業(yè)和人口導入的差異性,不管政策如何,三四線(xiàn)城市很難復制一線(xiàn)城市的樓市回暖勢頭。

地方的樓市經(jīng)濟賬本

樓市增長(cháng)乏力使得地方的財政和經(jīng)濟增長(cháng)承壓。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速增長(cháng)階段時(shí),彼時(shí),并未意識到地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度如此之高。”北京大岳咨詢(xún)有限責任公司總經(jīng)理金永祥如是介紹。

有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng),房地產(chǎn)處于轉折點(diǎn)之時(shí),基礎設施開(kāi)支上升并將取代房地產(chǎn)的地位。

根據國家統計局的數據,2015年1-5月份,全國固定資產(chǎn)投資(不含農戶(hù))171245億元,同比名義增長(cháng)11.4%。其中基礎設施投資(不含電力)29160億元,同比增長(cháng)18.1%。

房地產(chǎn)投資增速下滑的背景下,基礎設施投資的確在2015年拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)取得了重要作用。

“基礎設施的投資的確可以大大緩解房地產(chǎn)投資下滑對國民經(jīng)濟的沖擊,但很難完全對沖。”不過(guò),金永祥表示,基礎設施的持續性建設,也和房地產(chǎn)的提振息息相關(guān)。

基建項目的利潤有限,在風(fēng)險轉嫁的背景下,社會(huì )資本參與的積極性有待提高。

近期“2萬(wàn)億元的PPP項目真實(shí)簽約率不到10%”的消息頻頻出現在各大媒體上。安徽一位基建企業(yè)的董事長(cháng)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,政府的財政狀況較好,可以確保信用。反之,如果地方政府沒(méi)錢(qián),違約風(fēng)險則非常大。

他說(shuō),房地產(chǎn)能否提振又變成重要議題,畢竟賣(mài)地收入是地方財政的重要來(lái)源。

然而,在樓市回暖的背景下,土地市場(chǎng)仍未明顯好轉。

中國指數研究院數據顯示,5月,全國300個(gè)城市土地出讓金總額為804億元,環(huán)比減少1%,同比減少53%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為561億元,環(huán)比減少1%,同比減少46%。

除了市場(chǎng)的原因,土地供應壓縮且地價(jià)居高也是房企拿地謹慎的重要原因之一。

在賣(mài)地總額同比減半的背景下,全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1079元/平方米,環(huán)比下跌4%,同比上漲3%。

在張大偉看來(lái),房地產(chǎn)和基建是互增長(cháng)關(guān)系,基礎設施完善,周邊的土地和房產(chǎn)將升值;房地產(chǎn)交易恢復,地方在完善基建方面的力度才會(huì )更強。

穩定住房消費仍將是2015年下半年重要任務(wù)

“穩地價(jià)對于穩定地方財政和防控地方金融系統風(fēng)險非常重要。”上述河南某市住建局長(cháng)稱(chēng),房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身,房地產(chǎn)去庫存需要時(shí)間,但一旦地價(jià)下滑,地方的金融系統風(fēng)險將坍塌式爆發(fā)。

安徽某市的副市長(cháng)亦告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,房地產(chǎn)和土地是地方經(jīng)濟發(fā)展的核心之一,這兩環(huán)斷了,地方經(jīng)濟增長(cháng)乏力。新型產(chǎn)業(yè)諸如互聯(lián)網(wǎng)等也非一時(shí)之功。其也坦承,“這也是其主政地方經(jīng)濟以來(lái),發(fā)展地方經(jīng)濟最困難的一年。”

需要注意的是,嚴躍進(jìn)稱(chēng),房市政策寬松和貨幣寬松會(huì )導致短期需求上漲,但這同樣可能會(huì )導致需求過(guò)度透支。

嚴躍進(jìn)認為,市場(chǎng)的持續性回暖尚待觀(guān)察,且高企的待售和在建面積意味著(zhù)房企短期內還將繼續去庫存,投資反彈至少也得在今年四季度。

或也因此,21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部獲悉,穩定住房消費仍將是2015年下半年住建部重要任務(wù)。

值得一提的是,住建部相關(guān)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,為落實(shí)政府工作報告的穩定住房消費的要求,住建部仍不乏工具箱和政策儲備。下半年住建部也將重點(diǎn)督促地方落實(shí)住房公積金新政,加強個(gè)人住房貸款發(fā)放力度,進(jìn)一步支持住房消費。

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